Vendre un appartement à Croix-Rouge ou Champberton : le dossier de diagnostics des grands ensembles

Une bonne part du parc martinérois s'est construite en une quinzaine d'années, entre la fin des années 1950 et le milieu des années 1970, pour loger les salariés des usines de la plaine puis les familles arrivées avec l'université. Croix-Rouge, Champberton, Paul-Éluard, les barres proches de Gabriel-Péri : ces immeubles se ressemblent techniquement, et le dossier de diagnostics à réunir pour les vendre suit toujours à peu près le même chemin.

Les cinq documents systématiques

1. Le DPE, avec l'attestation du réseau de chaleur quand le lot est raccordé.
2. L'état d'amiante des parties privatives (constat de vente), permis de construire antérieur à juillet 1997 oblige.
3. L'état de l'installation intérieure d'électricité, dès que celle-ci a plus de quinze ans.
4. Le mesurage de la surface privative loi Carrez, opposable à l'acquéreur.
5. L'état des risques et pollutions, établi à la parcelle et daté de moins de six mois à la signature.

S'y ajoute l'état de l'installation intérieure de gaz lorsqu'un point de puisage subsiste — situation moins rare qu'on ne le croit dans les immeubles où le raccordement au réseau de chaleur a remplacé la chaudière collective sans supprimer les cuisinières au gaz.

Amiante : où le repérage se concentre réellement

Dans ces immeubles, l'amiante n'est presque jamais dans les murs. Le repérage s'oriente vers des ouvrages précis, et un diagnostiqueur qui connaît le parc local sait où regarder :

Électricité : les anomalies récurrentes du parc

Sur ces installations, trois constats reviennent d'un appartement à l'autre : absence de liaison équipotentielle dans la salle de bains, tableau ancien sans dispositif différentiel 30 mA, et prises sans terre dans les chambres. Aucune de ces observations n'empêche la vente. Elles pèsent en revanche sur la négociation, et il est plus confortable de les connaître avant la première visite que le jour de la signature.

Faut-il faire les travaux avant de vendre ?

Rarement en totalité. Remettre un tableau aux normes et poser un différentiel représente un budget modéré et supprime les deux anomalies les plus visibles du rapport. Refaire l'ensemble du circuit n'a de sens que si le logement est vendu comme rénové, à un prix qui l'assume.

Mesurage : la surface annoncée n'est pas celle du plan de 1965

Beaucoup de vendeurs reprennent la surface figurant sur un vieux règlement de copropriété, qui compte parfois des volumes exclus du calcul Carrez. Loggias fermées après coup, placards profonds, cellier de palier rattaché au lot : chaque cas se tranche différemment. Une erreur supérieure à 5 % ouvre à l'acquéreur une action en réduction du prix pendant un an après l'acte.

Ce que le notaire réclame en plus

• Le carnet d'entretien et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
• Le dossier technique amiante des parties communes, tenu par le syndic.
• Le pré-état daté, puis l'état daté à l'approche de l'acte.
• Les décisions de travaux votées et non encore appelées, qui se répartissent entre vendeur et acquéreur.

Nous groupons habituellement DPE, amiante, électricité, gaz éventuel, mesurage et état des risques sur une seule visite d'une à deux heures selon la typologie, avec remise du dossier sous quarante-huit heures ouvrées.